一、新房市场供需双降,建发房产销售业绩领先 


(资料图片仅供参考)

(一)成交:7月成交延续降温态势,成交规模降至近三年新低 

进入2023年,一季度随着疫情防控的放开,加上去年以来出台的多轮宽松政策发酵,积压的需求集中释放,3月楼市小阳春效应下,房企推盘力度加强,成交达到年内小高峰。但是这一波热潮未能延伸至二季度,在需求释放接近完毕后,4月份成交活跃度下滑,5月苏州接连两次松绑公积金贷款政策,包括贷款额度提升以及公积金可作为首付款等,促进刚性和改善性需求的释放,带动成交逆势回升,6、7月份成交再次滑坡。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年7月苏州新房成交2219套,环比下降48.01%,同比下降48.55%。从累计来看,1-7月苏州新房累计成交26828套,同比下降44.19%。7月份苏州新房市场延续降温态势,成交创近三年新低,尽管7月底中央接连对房地产发声,释放积极信号,但是尚未有实质性的具体举措出台,购房者入市积极性仍不高,除非有实质性政策出台,否则市场仍将维持低温态势。 

(二)价格:本月新房成交均价止跌回升

根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年7月苏州新房成交均价为28531元/㎡,环比上升2.73%,同比上涨24.62%。本月新房价格止跌回升,主要是由于低价项目集中的吴中区和吴江区成交占比明显下降,而相城区和工业园区等成交占比提升,带动整体房价小幅上行。

(三)库存:7月进入传统淡季房企推盘量明显下降

进入2023年,年初在春节假期等影响下,房企推盘量降至历史低位,3月份迎来楼市小阳春,房企积极推新,供应量环比翻四倍,进入4、5月份,房企推盘热情逐步减退,6月份作为上半年房企冲刺业绩的节点期,房企推盘热情高涨,推盘量达到除3月外的小高峰,7月淡季效应下,推盘量降至低位。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年7月新建商品住宅批准上市套数为1498套,环比下降61.5%,同比下降39.7%。从库存量来看,根据数据显示,2023年7月苏州新房库存为51050套,环比下降1.22%,同比下降24.14%。库存规模连续三月下滑,去库存取得一定效果,供应端减少供货是一个重要原因。从去化周期来看,本月去化周期为11.14个月。虽然库存量呈现下滑态势,但是去化周期仍然不短,销售端不理想使得去化周期拉长。

2023年7月,苏州共有6个商品住宅项目获取预售证,较上月减少21个,共计1498套房源申领销售许可,申领预售建筑面积为18.99万㎡。在6月半年度节点过去后,7月份进入传统的淡季,房企推盘积极性减弱,申领销售许可数量明显减少。7月申领销售许可的楼盘主要集中于吴中区、相城区和吴江区,分别有3个、2个、1个楼盘。

(四)分区:六大行政区成交全部滑坡,相城区成交占比最高 

从本月苏州区域成交表现来看,6大区域成交量全线滑坡。其中,吴中区本月成交327套,环比跌幅为71.29%;姑苏区和吴江区跌幅紧随其后,环比跌幅分别为69.29%和66.85%。高新区跌幅最小,单月成交492套,环比下降11.35%。 

从成交占比来看,相城区成交占比最高,本月成交占比为33.6%,较上月扩大11.64个百分点;其次为高新区,本月成交占比为21.2%,较上月扩大8.72个百分点。吴中区成交占比较上月回落11.47个百分点,下降幅度最大。

(五)板块:新区核心板块以单月162套成绩跃居成交榜首 

从各大板块成交来看,相城区和吴中区本月热销板块集中分布,分别上榜7个和5个板块。其中,新区核心板块位列首位,单月成交162套,成交均价为47781元/㎡;相城核心板块本月成交147套,位居第二,成交均价为30074元/㎡;吴江区的黎里板块位居TOP3,单月成交144套,成交均价为20588元/㎡。

(六)房企:建发房产单月销售额破16亿元遥遥领先 

从7月房企在苏州的销售业绩来看,建发房产单月销售额破16亿元,领先各大房企,凭借着热销的建发·缦云华庭项目拿下本月销售冠军;其次为龙湖集团,单月成交金额为9.1亿元,位居TOP2;万科位居第三,本月销售额为7.6亿元。可以看出,本月部分优质头部民企开始崭露头角,如龙湖、万科等,国央企建发房产、中国铁建、招商蛇口等仍然占据重要席位。

(七)项目:建发·缦云华庭项目成为本月销售套数和金额榜首

从苏州新房成交套数TOP20项目来看,相城区最为聚集,有7个项目上榜,其次为高新区、工业园区和吴江区,均有4个项目上榜。建发·缦云华庭项目本月销售套数领跑,单月成交153套,成交均价为48038元/㎡;华侨城龙湖启元位列第二名,本月成交91套,成交均价为29916元/㎡;朗诗吴风和苑本月成交78套,成交均价为36076元/㎡,位列第三。 

从成交金额来看,本月仅有一个项目单月销售额破10亿,建发·缦云华庭、朗诗吴风和苑、万科·朗拾包揽前三。二、二手房成交同比时隔5个月再次转负 (一)成交:二手房成交四连降,同比自今年2月首次转负

根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年7月苏州二手住宅成交4448套,环比下降21.87%,跌幅扩大4.94个百分点,同比下降20.46%。这是今年2月份以来同比首次转负。从累计来看,1-7月苏州二手房累计成交41575套,同比上涨53.77%。苏州二手房成交连续4月下滑,达到历史较低水平,整体市场活跃度不足。 

(二)价格:二手房价格连续6个月维持下滑态势

根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年7月苏州二手住宅市场均价为28814元/㎡,环比下降0.66%,同比下降2.46%。苏州二手房市场均价连续6个月维持降势,今年以来苏州二手房挂牌量持续上行,业主对未来预期不足,为了加速出手降价出售行为增多,带动房价稳步回落。

(三)调价房源:涨价房源占比较上月回落1.3个百分点 

从涨降价房源来看,2023年7月苏州二手住宅调价中涨价房源占比为12.1%,较上月收窄1.3个百分点。自2022年9月开始涨价房源占比连续5月扩大,随后在2023年2月开始连续6月回落。当前来看,业主对后市信心不足,更倾向于将手头房产降价卖出,回笼现金。当前市场信心降至历史低位,市场迫切需要松绑政策出台以提振日渐低迷的市场情绪。